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中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光在2023年下半年的投资展望中表示，2023年上半年，公募REITs市场见证了4只新REITs的设立以及4只存续期产品首批扩募，公募REITs产品数量和规模不断增长。目前已成功发行了28只产品，整体发行规模超过920亿元。基础设施公募REITs在支持实体经济、保障基本民生、促进居民消费等方面持续发挥重要作用。

李耀光认为，在政策支持力度持续提升、各领域试点项目加速落地的背景下，随着公募REITs试点资产范围扩展至保障性租赁住房、新能源、消费基础设施等领域，预计未来公募REITs将持续扩容。其中，消费基础设施公募REITs试点有望取得突破，预计会有购物中心、百货、社区商业等作为基础资产的项目申报；保障性租赁住房REITs板块将持续扩张，首批保障性租赁住房REITs上市满一年之后可能陆续启动扩募，同时带动更多的保障性租赁住房REITs项目申报。

据李耀光分析，在二级市场方面，公募REITs市场投资将进一步趋于理性。原始权益人陆续增持体现出对资产的信心，能够持续提供稳健分红的产品有望得到投资人青睐。同时，随着投资人群体不断丰富，REITs投资策略不断多元化，基于REITs投资策略的资管产品不断创新，市场流动性不断提升，REITs产品的长期投资价值和资产配置价值将进一步得到广大投资者的认可。

随着REITs试点逐渐深入，相关制度体系建设也将持续优化完善。特别是对于存量产品的扩募，在首批扩募成功上市的基础上，越来越多具备扩募条件的项目将启动扩募工作，与此同时，扩募方式有望逐步由定向扩募扩充至公开扩募。

展望未来，李耀光认为，公募REITs市场有望在保质提效基础上实现常态化发行，基础设施资产类型、原始权益人主体、投资者群体有望进一步拓展，REITs生态体系逐步完善，多层次REITs市场建设将加快推进。